los bancos anuncian unas hipotecas en sus folletos muy atractivas, pero que luego no están accesibles para todos los clientes debido a la situación de mercado hipotecario actual, con tipos de interés al alza, los diferenciales subiendo y los criterios de riesgos más restrictivos. por eso, cuando salimos a buscar hipoteca, lo hacemos con la esperanza de encontrar la mejor hipoteca del mercado y a menudo esto nos lleva a frustraciones o pérdidas de tiempo porque la hipoteca que parecía ideal resulta que no es la que nos dan (bien por nuestras características o porque los requisitos del banco no son los que esperábamos)
para evitar estas situaciones, es fundamental conocer bien cuáles son nuestras necesidades y cuáles nuestras limitaciones y nuestras armas ante el banco para conseguir la mejor hipoteca posible. desde idealista hipotecas, la sección de hipotecas de este portal, te exponemos 10 preguntas que debes hacerte para conseguir la mejor hipoteca
1) ¿cuánto dinero me van a dar?
para calcular cuánto puedo conseguir de financiación, dependerá de nuestro salario, tipo de interés del momento y de la duración hipoteca. en general no conseguiremos una hipoteca que suponga un pago mensual superior al 30- 40% de lo que ganemos
ejemplo: si ganamos 2.000€ netos al mes, conseguiremos un préstamo con una cuota máxima de 800€. si tomamos como referencia un tipo de interés del 3,5% (euribor+1,5%) y un plazo de 25 años podemos conseguir como máximo un préstamo hipotecario de 160.000€ (visita nuestro simulador para ver tu caso concreto)
por lo tanto, si pedimos menos dinero de esa cantidad, podremos aspirar a una hipoteca mejor que si vamos ajustados
2- ¿cuánto necesitamos de financiación?
no es lo mismo que necesitemos el 50% del precio de compra que el 100% + gastos. esta pregunta nos está limitando las entidades donde puedes solicitar el préstamo hipotecario. tal y como explicamos en artículos anteriores la mayoría de las entidades, dan como mucho el 80% del menor de los valores entre valor de tasación y precio de compra
por ello, todo el dinero que podamos adelantar al banco para reducir la hipoteca respecto al precio de la vivienda será un punto a nuestro favor para conseguir un crédito mejor
3- ¿cuál es nuestra capacidad de endeudamiento?
igual que en la pregunta anterior no es lo mismo ir al 25% de endeudamiento que al 45%. nuestro endeudamiento nos permitirá por un lado tener un mayor número de entidades donde poder conseguir la financiación y también poder plantearnos mayor número de posibilidades dentro de las condiciones del préstamo (préstamos a interés fijo o variable, acortar plazo, períodos de carencia, etc)
así pues, el banco nos verá con menos riesgo si compramos una casa que no nos ponga en un aprieto a la hora de pagar, por lo que a menos riesgo, nos exigirá menos interés
4- ¿podremos asumir la cuota de la hipoteca?
los préstamos hipotecarios tienen una duración media de 20 años, así que no podemos hacer nuestros cálculos partiendo de una situación puntual como la actual, con tipos de interés cerca del mínimo histórico. la media del euribor de los últimos 17 años es del 3,87%, si añadimos un margen del 1-1,5% nuestro tipo medio estará sobre el 5%
también tenemos que valorar nuestra estabilidad familiar, posibilidad real de incrementar ingresos (de manera sostenible), qué incrementos de gastos podemos tener (hijos, mantenimiento familiares…) y qué haríamos si surge algún imprevisto que implique un desembolso (enfermedades, cambio de coche…)
en este sentido, convencer al banco de que podremos pagar la hipoteca en una situación más adversa a la actual y que nuestros ingresos son estables también nos servirá para arañar algunas décimas al diferencial
5- ¿cuál será mi renta disponible?
tenemos que valorar nuestros ingresos disponibles: se calcula restando a los ingresos netos mensuales de la unidad familiar la cuota del préstamo hipotecario y las de otros préstamos; esta diferencia es el dinero de dispondremos para poder vivir todos los meses y hacer frente a todos nuestros gastos corrientes (luz, gas, teléfono, comidas, ropa, colegios, etc.)
por lo tanto, si no tenemos ningún crédito pendiente debemos destacarlo en el banco y hacerlo valer para conseguir una mejor hipoteca
6- ¿préstamo hipotecario a tipo fijo, variable o mixto?
para poder elegir entre un préstamo a tipo fijo o a tipo variable debemos tener en cuenta dos aspectos: uno, nuestra capacidad de asumir la subidas de tipo que sufrirá el préstamo a lo largo de su vida (15-25 años); y dos, una cuota fija nos elimina incertidumbres (es decir, subidas inesperadas de cuotas), lo que suele ser recomendable para aquellas personas cuyos ingresos no sean muy altos. el problema de los préstamos fijos es que el plazo suele ser como máximo de 15-20 años, y que además no suelen tener condiciones muy competitivas. por otro lado, los bancos están aumentando sus ofertas de hipotecas mixtas, con tipo fijo durante un período inicial (3-5 años) y el resto variable
en este sentido, analizar bien nuestra situación personal y decantarnos por el producto que mejor se adapte a nosotros es también una forma de acceder a una buena hipoteca
7- ¿a cuántos años firmo la hipoteca?
aquí la recomendación es clara: al menor plazo posible que te permita tu capacidad de pago. aquí tienes un ejemplo de cómo un incremento de plazo supone una mejora de cuota muy inferior al incremento de intereses que acabarás pagando
el banco verá bien que firmes una hipoteca corta porque en caso de problemas siempre está la opción de poder ampliar el plazo para disminuir la cuota. además, es un síntoma de fortaleza y disciplina financiera
8- ¿qué comisiones tengo que negociar con el banco?
por lo general, las dos comisiones que tenemos que negociar con las entidades financieras son la comisión de apertura y la comisión de cancelación. la comisión de apertura se cobra una sola vez al firmar el préstamo y suele estar entre el 0,5% y el 1%
la comisión de cancelación de reembolso total o parcial nos la aplicarán cada vez que hagamos una amortización anticipada y suele estar entre el 0% y el 0,5
debemos negociar con el banco todo lo que podamos las comisiones, ya que nos ahorrarán dinero ahora y en el futuro
9- ¿qué seguros puedo negociar?
en la mayoría de las ocasiones los bancos nos ofrecerán seguros vinculados como parte de la oferta vinculante del préstamo hipotecario. la aceptación de estos seguros suele conllevar rebajas en el diferencial del tipo de interés. los dos seguros más habituales son el seguro de hogar y el de vida. actualmente se están comercializando también los seguros de protección de pagos y en casos más excepcionales los seguros de protección del tipo de interés.
en estos casos debemos valorar lo que las coberturas de dichos seguros nos aportan, su coste y la contraprestación que recibimos vía rebaja en el diferencial durante toda la duración del préstamo (15-25 años)
siempre que contratemos algún seguro o producto con el banco debemos beneficiarnos de los ingresos que les vamos a proporcionar. la vinculación con el banco es una de nuestras mejores armas para obtener una hipoteca barata
10- ¿cuánto tiempo tengo para buscar la hipoteca?
la hipoteca suele ser la mayor decisión financiera de nuestra vida, así que deberíamos asegurarnos que le dedicamos suficiente tiempo para tomar la decisión adecuada. no debemos aceptar de buena gana la oferta de nuestro banco de toda la vida, sin comparar con otras opciones, debemos siempre negociar lo que nos ofrecen y leer detenidamente hasta comprender lo que vamos a firmar
así que, si no tenemos los conocimientos para tomar la decisión adecuada, o no disponemos de tiempo para realizar este trabajo de campo, utilizar los servicios de asesores especializados suele ser una buena opción, pero siempre asegurándote de que tú decidirás cuándo y con quién firmar la hipoteca, y no pagar los servicios de asesoramiento hasta que firmes el préstamo (y ya puestos, comparando los costes de los diferentes asesores, si lo miras con varios a la vez)

Fuente: Idealista.com Fecha: 05/04/2011

Aunque la subida de tipos de interés parece inminente y el Euribor haya escalado hasta cerca del 2% en las últimas semanas, no hay que dejarse llevar por el pánico hipotecario y contratar cualquier producto que le ofrezcan ante la nueva situación financiera que se avecina.

Posiblemente, en su próxima revisión, le suba la cuota mensual de su préstamo. Pero no tiene por qué hacerlo de forma drástica;_ni el Euribor tiene por qué seguir avanzando a un ritmo vertiginoso. Antes de abrir el paraguas de las coberturas hipotecarias, hay que asegurarse de cuál va a ser la intensidad del chaparrón y del coste que puede asumir.
Para la mayoría de los analistas, el Euribor “no tiene por qué registrar grandes variaciones, porque ya ha descontado la subida de tipos y la tensión en el mercado financiero”, explica Carlos Orduña, presidente de los economistas asesores financieros del Colegio Oficial de Economistas. Sin embargo, este experto sí señala que “nos encontramos ante una tendencia alcista”, que puede llevar al índice hasta el 2,25% a finales de este año.
Para Gregorio Izquierdo, director de Estudios del Instituto de Estudios Económicos (IEE), el Euribor puede llegar al 2,2% en junio y un poco más a finales de año. “Pero no mucho más, porque las últimas subidas responden a expectativas anticipadas”, indica Izquierdo.
Alzas limitadas
De hecho, una revisión con el Euribor actual (1,94% hasta el 11 de marzo), para una hipoteca media de 116.860 euros a 25 años, supondrá un coste adicional de unos 47 euros al mes. Si se confirmasen las previsiones, con el Euribor al 2,25% a finales de año, la cuota de esa hipoteca subiría unos 44 euros al mes con respecto al dato de diciembre de 2010.
Por tanto, “las cuotas no van a subir a velocidad de vértigo”, indica Manuel Pardos, presidente de la Asociación de Usuarios de Bancos (Adicae). “Hay que quitar un poco de miedo”, afirma.
Sin embargo, algunas entidades redoblan esfuerzos para comercializar diversos productos con los que se pueden cubrir ante el ascenso del indicador más utilizado para calcular las hipotecas.
Tras la experiencia de los años en los que el indicador superó el 5%, y que llevó a muchos clientes a contratar productos complejos, hay que saber diferenciar entre un seguro y otras herramientas bancarias. “Muchos de estos productos que venden las entidades no son seguros, sino complejos productos financieros”, indican fuentes de la Asociación Empresarial del Seguro (Unespa).
Límites hipotecarios
Uno de los productos que puede contratar son los seguros que protegen contra la subida del Euribor, por encima de un máximo fijado. El asegurado pagará una prima a cambio de que la entidad se compromete a establecer un techo en el tipo de interés que le cobra en la hipoteca.
Hay que asegurarse de que la prima que se paga no va a ser superior a la cuota que resulte si la evolución del Euribor fuera muy alcista. Porque, entonces, la protección del seguro sería más cara que la propia subida de la cuota.
Otra posibilidad es que acepte un cambio de su tipo de interés variable por uno fijo. En este caso, el peligro es que el tipo fijo que se contrate sea muy superior a lo que el Euribor puede llegar a subir en el próximo año.
Si sus finanzas pasan por una situación demasiado delicada, puede refinanciar su préstamo. Una opción es solicitar un periodo de carencia en el que no pague intereses. La cuota se reducirá, pero acumulará más intereses a pagar cuando acabe ese periodo de “gracia”.
Lo que debe rechazar es cualquier producto derivado. Habitualmente, se comercializan como seguros, pero, en realidad, son “swaps” o “clips”. “Son legales”, explica Manuel Pardo, de Adicae. “Pero el banco debe informar claramente para no confundir al cliente”, indica Pardo, como ocurrió durante 2008, con los tipos de interés en máximos.

Fuente: Finanzas.com Fecha: 13/03/2011

El Euribor, indicador al que se referencian la mayoría de las hipotecas en España, ha subido ocho milésimas en tasa diaria y se ha situado en el 2,021%. El índice se mantiene a la espera de que el Banco Central Europeo (BCE) suba los tipos de interés.
El Euribor encadena así 12 jornadas consecutivas de repuntes después de superar la barrera del 2% y se sitúa en niveles de hace dos años, con la tasa más alta desde el 1 de marzo de 2009 cuando marcó 2,025%.
El indicador cerró marzo en la cota del 1,924%, lo que supone un repunte del 0,709 puntos básicos respecto al nivel de hace un año (1,215%) y la cota más alta desde febrero de 2009 (2,135%). Este incremento encarecerá las hipotecas en más de 600 euros anuales, en el caso de los préstamos de revisión anual.

Fuente: Elmundo.es Fecha: 04/04/2011

El dato económico de la jornada es el de las hipotecas, que dejan un buen resultado de inicio de año. En enero ha crecido un siete por ciento el número de nuevas hipotecas de viviendas en Málaga, en comparación con las firmadas en enero del año anterior. Se han concedido casi 2.100 créditos de este tipo en la provincia, frente a los 1.900 de enero de 2010. Los datos son del Instituto Nacional de Estadística.
También crece el valor de la hipoteca media. Los bancos han prestado a cada malagueño que ha pedido un crédito para pagar su casa 128.000 euros, más de 21 millones de pesetas; un año antes, la hipoteca media había sido de 117.000 euros, unos 19 millones de pesetas.Málaga ha sido la segunda provincia andaluza en la que más hipotecas se han concedido, después de Sevilla.

Fuente: COPE.es Fecha: 24/03/2011

El principal indicador para las hipotecas españolas se coloca hoy en el 1,971%, su mayor nivel intradía desde el 5 de marzo de 2009. A falta de tres días para final de mes, la media del euríbor se coloca en el 1,914%, la tasa más alta desde febrero de hace dos años, cuando estaba en el 2,135%.

Esta tendencia alcista del euríbor supone una subida de 600 euros aproximadamente al año sobre una hipoteca media suscrita hace un año y con revisión para el mes de abril. Es la octava subida mensual consecutiva.

Fuente: Estrategiadeinversion.com Fecha: 28/03/2011

El Euríbor ha subido catorce centésimas este lunes, hasta situar su tasa diaria en el 1,930%, con lo que ha retomado con fuerza la senda alcista en medio de la incertidumbre que rodea la posible subida de tipos de interés en abril, y su media mensual roza ya el 2%.
La posibilidad de que el Banco Central Europeo (BCE) posponga a subida de tipos más allá del próximo mes ha permitido al índice moderar la senda alcista que marcó el comienzo del mes de marzo, pero la subida del precio del crudo tras la intervención de la comunidad internacional en Libia ha reavivado el temor sobre un aumento de la inflación.
Con estos factores en liza, el Euríbor cerrará el mes por encima de la cota de hace un año, lo que volverá a encarecer las hipotecas. El bolsillo de los consumidores se resiente cada vez más, ya que al encarecimiento de las hipotecas se suma la subida de la luz, del IVA y del combustible.
Los expertos mantienen su previsión de que el índice cerrará el año ligeramente por encima del 2%, pese a que casi roza ya este nivel con sólo tres meses de cotización, ya que, según explican, descontará ahora todas la subidas y el resto del año se mantendrá.

Fuente: Europa Press Fecha: 21/03/2011

Dos sentencias han puesto cerco a las polémicas cláusulas techo y suelo de las hipotecas a tipo variable. Estas establecen un porcentaje mínimo y máximo que se tiene en cuenta en el momento de realizar la revisión de la cuota de los créditos, independientemente del diferencial que hubiera firmado el cliente y del nivel del euríbor.
La primera de ellas la dictó el Juzgado de lo Mercantil número 2 de Sevilla el pasado 27 de enero. En ella consideraba que las citadas cláusulas eran “abusivas” y pedía la eliminación “de dichas condiciones generales a la contratación y de abstenerse de utilizarlas en los sucesivo” en los contratos de préstamos hipotecarios. La sentencia obligó a suprimir esta práctica a BBVA, la rural Cajamar y a Caixa Galicia. Aunque las entidades han recurrido ante la Audiencia Provincial de Sevilla, las tres han anunciado que dejarán de utilizar estas cláusulas. Defienden que son perfectamente legales y que se llevan poniendo en práctica con total normalidad desde hace casi 20 años.
El pasado viernes, el Juzgado de lo Mercantil de León emitía una sentencia similar, que afectaba a Caja España y Caja Duero.
La Asociación de Usuarios de Bancos, Cajas y Seguros (Adicae) ha elevado de 45 a 53 el número de entidades contra las que ha presentado una demanda colectiva por uso abusivo de las cláusulas suelo.
Además de este tipo de cláusulas, el cliente debe leer la letra pequeña de su contrato de hipoteca, ya que la mayoría incluyen comisiones por apertura, cancelación o subrogación. Algunas entidades también han empezado a cobrar por “estudio”, es decir, por analizar si le conceden o no un crédito al cliente. La comisión de apertura y la de cancelación total o parcial pueden llegar hasta el 1% del importe total del préstamo, aunque en este último caso a veces desciende en proporción a los años que queden para su vencimiento.

Fuente: CincoDias.com Fecha: 21/03/2011

Si bien el Banco Central Europeo parece que no va a incrementar de inmediato los tipos de interés a causa de los efectos económicos de la catástrofe de Japón, no es aventurado afirmar que el euribor seguirá subiendo.
Venimos de un escenario de tipos de interés en mínimos históricos, al que le precedió una época de euribor en máximos que todos los hipotecados recordamos. Es lógico preguntarse si es el momento de contratar hipotecas a tipo fijo, que nos proporcionan una cuota fija a lo largo de toda la vida del préstamo hipotecario para podernos olvidar de las sorpresas de cada revisión.
La respuesta no está tan clara. Seguridad y coste son dos factores que debemos tener muy en cuenta al tomar una decisión tan crucial para nuestro equilibrio financiero. Un tercer factor que no depende de nosotros es la posibilidad de acceder a una hipoteca fija (por los motivos que veremos más adelante).

Fuente: Eleconomista.es Fecha: 18/03/2011

El Euribor ha subido tres milésimas y ha establecido su tasa diaria en el 1,916%, con lo que ha retomado de nuevo la senda alcista en medio de la incertidumbre que rodea la posible subida de tipos de interés el próximo mes de abril.
El indicador comenzó el mes con fuertes repuntes ante el anuncio del Banco Central Europeo (BCE) de una subida del precio oficial del dinero para frentar el avance de la inflación, pero se había relajado en los últimos días después de que la crisis nuclear de Japón y sus efectos sobre la inflación y crecimiento mundial alejen una eventual subida de tipos.
0,68 puntos más que hace un año
No obstante, los usuarios de hipotecas con revisión anual en marzo experimentarán una subida de la cuota mensual porque hace doce meses el Euríbor estaba 0,68 puntos más abajo, ya que la media mensual con los valores disponibles hasta el momento se sitúa en el 1,89%.
Así, para una hipoteca de 150.000 euros a un plazo de 25 años y un tipo de interés de Euríbor más 0,5%, el encarecimiento mensual de la letra será de unos 50 euros, lo que eleva la subida anual a unos 600 euros.

Fuente: Europa Press Fecha: 18/03/2011

El Euríbor a doce meses, tipo de interés para la mayoría de hipotecas en España, ha bajado 27 milésimas en tasa diaria, hasta situarse en el nivel del 1,913%, con lo que suma cuatro jornadas consecutivas de caídas tras trece seguidas de repuntes.
El índice ha dado un salto atrás dentro de la tendencia bajista que describe desde hace cuatro días al relajarse el precio del petróleo a raíz de la menor demanda de Japón, que sufre las consecuencias de las catástrofes naturales.
Pese a estos recortes, la media mensual del Euríbor se sitúa en el 1,894% con los valores diarios disponibles hasta ahora, y de cerrarse en este nivel, volverá a encarecer las hipotecas porque hace doce meses se encontraba 0,679 puntos más abajo.
Para una hipoteca de 150.000 euros a un plazo de 20 años y un diferencial del 0,5% a la que le toque revisión anual en marzo, la cuota se verá afectada en una subida de mensual en unos 50 euros, con lo que el encarecimiento anual sería de 600 euros.

Fuente: Europa Press Fecha: 15/03/2011