Conocer la capacidad de endeudamiento propia resulta fundamental antes de solicitar un préstamo, un crédito o una hipoteca. Además conociendo la capacidad de endeudamiento se está en condiciones óptimas de acometer un plan financiero personal, de cara a obtener financiación externa o bien para optimizar los recursos económicos propios.

 Antes de tomar la decisión de solicitar un préstamo, un préstamo personal, o un préstamo hipotecario es conveniente conocer la capacidad de endeudamiento. Ésta depende de varios factores.  

En primer lugar hay que considerar los ingresos fijos netos mensuales. A ellos habría que añadir, en caso de existir, otras percepciones de dinero, que puedan tener periodicidad distinta a la mensual. Por ingresos netos hay que entender el total de éstos deducidos impuestos y gastos de seguros sociales.  

En segundo término hay que analizar los gastos fijos mensuales, lo destinado a alimentación, salud, ocio, otros préstamos personales vivos, tarjetas de crédito con saldo pendiente.

 Conocida el nivel de ingresos debemos estimar que la entidad financiera, considerará de forma distinta si nuestra solicitud es para un crédito al consumo, un préstamo personal, o bien para un préstamo hipotecario.

 En el caso de préstamos personales, lo normal será que la entidad financiera considere conveniente no superar el 20, 25 % del total importe de ingresos fijos.  Si se trata de un préstamo hipotecario, lo usual era considerar que las cuotas no debían superar un 35, un 40% del total importe de los ingresos fijos. Sin embargo estos porcentajes se han modificado al alza, en los últimos años, dado que la mayoría de préstamos con garantía hipotecaría se formalizan para la adquisición de la vivienda propia y es sabido el alto coste que presentan éstas.

 Para no incurrir en riesgos excesivos, cada vez es más frecuente, especialmente en los préstamos hipotecarios, que se amplíe la duración de la amortización, esto es, se aumenten las anualidades o mensualidades totales de la operación de crédito, de esta manera se consigue poder acceder a cantidades más elevadas sin aumentar los porcentajes de endeudamiento personal.

 Tras estudiar todos estos factores y sí es consciente de poder asumir las cuotas mensuales, puede presentar su solicitud de crédito.  

Conviene saber que hay muchas entidades financieras, que a la hora de estudiar las concesiones de préstamos o créditos, tienen en cuenta otros factores, especialmente los relativos a la vinculación con la propia entidad, ser cliente durante muchos años, haber devuelto con diligencia créditos anteriores, etc. Todo ello influirá en la admisión de su solicitud de préstamo, especialmente si se trata de un préstamo personal, en el caso de préstamo hipotecario, es mucho más importante la valoración del bien que se hipoteca, respecto a otras posibles consideraciones.   

Existen todo tipo de razones por las qué es bueno refinanciar. A continuación te explicaremos las razones más comunes y algunos consejos sobre cuestiones que deberías considerar a la hora de pensar en refinanciar tu hipoteca. . 

Refinanciación para disminuir los pagos mensuales

 ¿Quién no quisiera disminuir sus pagos? Sin embargo, lo primero que tiene que plantearse el cliente es si el ahorro mensual de los pagos justifica el costo del préstamo.

 Es decir, si el diferencial y las condiciones nuevas que se le adjudican en el nuevo préstamo le ahorran una cantidad que cubren los gastos repercutidos por la refinanciación y además al cabo de los años le permiten ahorrar dinero, le compensa refinanciar. Asimismo, tendrá que hacer cálculos sobre el importe total que devolverá al banco una vez que finalice el préstamo. Sin embargo, en la vida diaria nos topamos con situaciones que “estropean” este cálculo, ya que es posible que se venda y cambie de casa antes de que finalice la hipoteca.  

Mantener o vender la casa es un tema que repercute directamente en la refinanciación, ya que si se está planteando venderla, es ideal refinanciar la vivienda, ahorrarse dinero todos los meses y además venderla obteniendo posibles beneficios y deshacerse de una hipoteca que incluso refinanciada, a largo plazo no le resulta rentable.  

Asimismo si la idea es quedarse con la casa, la refinanciación hay que estudiarla con más detenimiento porque realmente el nuevo préstamo te afectará durante toda la vida del mismo y es posible que compense a corto plazo pero que a largo plazo se estén pagando más intereses por el aumento de años en el préstamo hipotecario, por ejemplo. Es vital que al hacer una refinanciación se mejoren condiciones y no sólo se alargue el plazo del préstamo.

 Se puede refinanciar para cambiar a una hipoteca fija. Es ideal hacerlo cuando los tipos de interés están bajos, ya que el interés fijado por la entidad será más bajo. Es posible que no interese porque paga un poco más, pero si lo que busca es seguridad en sus pagos y  no quiere volver a pasar lo que ha vivido estos últimos años con las constantes subidas del euribor, esta es posiblemente, el tranquilizante que necesitaba.  

Por otro lado, también se puede refinanciar y cambiar a una hipoteca variable. Si resulta que contrató su hipoteca fija hace poco, cuando los tipos de interés estaban altos y ahora observa que bajan y que estás pagando un precio excesivo por tu hipoteca, cambia la hipoteca a tipo variable para beneficiarte de un interés más bajo.

El producto para reunificar, refinanciar o agrupar la deuda puede resultar engañoso y confuso. El principal problema es la falta de información de los consumidores y el escaso control de estas compañías. 

Sin embargo, desde el Gobierno se han empezado a tomar medidas para tratar de solucionar estas carencias a través de la creación de un registro con estas empresas reunificar, refinanciar o agrupar la deuda que operan en España. Además se ha dictado una normativa que obliga a estas compañías a publicar sus tarifas y atenerse a ellas. Sus comisiones deberán responder a servicios efectivamente prestados o a gastos ocasionados. En sus anuncios publicitarios, tendrán que hacer constar la tasa anual equivalente (TAE), que incluye junto al tipo de interés, las comisiones de apertura y cancelación. Y presentarán al cliente una oferta vinculante que tendrá una validez de diez días. 

Además, según la nueva normativa, las empresas dedicadas a reunificar, refinanciar o agrupar la deuda deberán indicar si son dependientes o no de entidades financieras (sólo podrán cobrar por su servicio si son independientes). Las gestoras independientes seleccionarán entre los productos que se ofrecen en el mercado los que mejor se adapten a las necesidades del cliente. Y deberán hacer tres ofertas vinculantes entre las que el consumidor podrá elegir tras ser asesorados. Además, por si se arrepiente, el cliente tiene un plazo de 14 días en el que puede dejar sin efecto el contrato. 

Los expertos recomiendan a los usuarios acudir a empresas de intermediación financiera de solvencia, donde un asesor financiero debidamente formado realice un estudio pormenorizado de cada caso. Los usuarios tienen la obligación de exigir información transparente, en la que se detallen todos los gastos que implica la operación y que se pongan por escrito bajo un contrato. Cuando se trata de pequeñas deudas lo 1º es que la empresa de unificación de préstamo , y el asesor financiero le deben recomendar es acudir a la entidad bancaria del cliente para que allí traten de solucionarle su problema. 

El cliente ha de tener en cuenta que en el caso de la unificación de préstamo se deben de especificar con anterioridad los gastos de cancelación de la hipoteca actual, gastos de cancelación de los personales actuales, gastos de constitución de la nueva hipoteca, -que incluyen a su vez nuevos gastos de notario, registro, tasación, comisiones de apertura, seguros préstamos o gestoría, entre otros- y, por último, los honorarios del asesor financiero debidamente detallados. 

Durante el cierre se firman tus nuevos documentos hipotecarios y se cancela la hipoteca anterior. El analista financiero que gestione tu operación podrá ayudarte a hacer un estimación razonable de cuánto tiempo se necesitará para finalizar el proceso de refinanciación y cierre. Algunos consejos: 

• Cerciórate del tipo de interés que elijes en la nueva hipoteca.

• Considera obtener una línea de crédito con garantía inmobiliaria.

• Comprueba plazos, gastos y comisiones.

 Durante la firma: Aunque no es la primera vez que asistes a notaría a firmar una hipoteca, te presentamos algunos consejos: 

• No olvides llevar toda la documentación original.

• No te pongas nervioso, tranquilízate y escucha cuidadosamente.

• Analiza todo lo que se diga, si tienes alguna consulta no dudes en preguntar.

• Lee todo lo que firmes y corrobora que es correcto.

Antes de refinanciar tu hipoteca, llámanos y habla con uno de nuestros especialistas en préstamos. Este asesoramiento en préstamos puede proporcionarte información muy valiosa sobre el proceso de refinanciación y ayudarte a considerar todas tus opciones.

El equipo de asesores de Hipoteca Gratis puede encontrar la solución correcto para tus necesidades, explicar las tasas hipotecarias y puntos de descuento, y ayudarte a considerar exhaustivamente todas tus opciones de refinanciación. Asimismo, gestionarás durante todo el proceso la reunificación de préstamos con el mismo analista financiero que seguirá todo el proceso de solicitud y aprobación del préstamo hipotecario. Esto significa que siempre hablarás con la misma persona que conocerá tu caso en profundidad, podrá ayudarte con todas tus dudas y evitarás posibles mareos de hablar con diferentes personas, que no verán tu caso particular con los mismos ojos que tú.

Al evaluar tu situación financiera, sé lo más honesto y exacto que sea posible, porque ésa es la mejor manera de asegurar la hipoteca que sea correcta para ti. Existen hipotecas prácticamente para todo tipo de compradores y necesidades, así como refinanciaciones para solucionar casi todo tipo de situaciones. Sin embargo la rapidez y exactitud de los datos es fundamental para gestionar la operación de forma que salga lo más beneficiosa para el cliente.

Documentos que necesitarás

Según la operación que se vaya a gestionar se requerirá unos u otros documentos, a continuación detallamos la documentación básica y la documentación posiblemente necesaria, si bien es posible que se necesiten otros documentos para contrastar la validez de los mismos o para obtener más información sobre la situación económica o personal del solicitante.Para tramitar una hipoteca la documentación que debe presentarse es la siguiente: 

Los Trabajadores por cuenta ajena tienen que presentar:

• DNI o NIE

• Contrato

• Tres últimas nóminas

• Vida laboral

• Última declaración de la renta o certificado de retenciones

• Nota simple

 Los trabajadores autónomos además deberán presentar: 

• Declaración trimestral de la renta de un año

• Declaraciones trimestrales del IVA de un año

• Declaración de la renta anual

• Movimientos bancarios de un año

• Alta como autónomo durante dos años mínimo

Para gestionar una reunificación de préstamos o consolidación de deudas, los clientes asalariados o trabajadores por cuenta ajena tienen que presentar la siguiente documentación:  

• DNI o NIE

• Contrato laboral

• Últimas tres nóminas

• Certificado de otros ingresos

• Vida laboral actualizada (máximo treinta días)

• Solicitud firmada por todos los intervinientes

• Tres últimos recibos de todas las deudas a refinanciar

• Nota simple de la vivienda

• Escritura de propiedad

• Recibo de la domiciliación de la garantía a hipotecar (recibos de luz, agua, teléfono)

• Fotocopias de la cuenta bancaria: primera con los datos del cliente y las tres últimas con los datos de los últimos movimientos.

• Declaración de la renta

 Los clientes que sean autónomos o trabajen por cuenta propia deben presentar la siguiente documentación: 

• DNI o NIE

• Últimos cuatro trimestres IRPF (modelo 130 o 131)

• Si declara como asalariado siento autónomo (tres últimas nóminas, Modelo 190 y TCS)

• Vida laboral actualizada (máximo treinta días)

• Solicitud firmada por todos los intervinientes

• Si tiene más ingresos, movimientos bancarios de los últimos seis meses

• Declaración de IVA

• Tres últimos recibos de todas las deudas a refinanciar

• Nota simple

• Escritura de propiedad

• Recibo de domiciliación de la garantía a hipotecar (recibos de luz, agua, teléfono)

• Fotocopias de la cuenta bancaria: primera con los datos del cliente y las tres últimas con los datos de los últimos movimientos.

Asimismo también es posible que la cantidad de documentos requeridos sea distinta según la entidad financiera a la que se solicite el préstamo hipotecario.

Fuente: Hipoteca Gratis

Al refinanciar tu hipoteca, podrás tener la oportunidad de obtener liquidez a cambio del patrimonio que tienes en tu hogar. Para recibir un pago en efectivo por una sola vez durante el proceso de refinanciación, tendrás que obtener un préstamo por una cantidad mayor a lo que adeudas en el saldo de la hipoteca principal. Recuerda que con una refinanciación para conseguir liquidez, también estás aumentando tu nivel general de endeudamiento hipotecario.  

Usos comunes del refinanciamiento para obtener liquidez

 La refinanciación para obtener liquidez se usa frecuentemente para consolidar deudas no deducibles y con altas tasas de interés. La tasa de interés hipotecaria probablemente será inferior a las tasas para tarjetas de crédito u otros tipos de préstamos bancarios, la consolidación de deudas podría reducir tus pagos mensuales de tus deudas. Además, tus intereses hipotecarios podrían ser deducibles de impuestos, mientras que los intereses de tarjetas de crédito no lo son. Otro uso popular de una refinanciación para obtener liquidez consiste es financiar un gasto no recurrente, como la compra de un automóvil, el pago de una boda o la financiación de una carrera o curso educativo, que de otra manera podría requerir que pidas un préstamo a una tasa de interés no deducible y más alta.  

Considera todas tus opciones

Si tu vivienda es una parte importante de tu patrimonio, considera todas tus opciones con sumo cuidado antes de obtener efectivo por el capital en ella. Si estás planeando consolidar tus deudas, tienes que asumir el compromiso de reducir tus gastos en otras áreas. Si consolidas tus deudas y luego asumes nuevas deudas de consumo simplemente aumentarás tus pasivos, lo que te dará un falso sentido de seguridad financiera. Además, si estás considerando usar la refinanciación para obtener liquidez para pagar gastos educacionales, recuerda que existen muchos programas de préstamos educacionales del estado y de las comunidades autónomas, por lo que deberías considerar cuidadosamente cuál es la opción más ventajosa para ti.

Fuentes:

Hipoteca Gratis

Banco Chase

En términos generales, se tienen que cumplir una o más de las condiciones siguientes antes de que consideres la refinanciación de tu hipoteca:

• Las tasas de interés hipotecarias están bajando.
• El valor de tu casa ha aumentado significativamente en el mercado.
• Has estado haciendo pagos de tu hipoteca original a 30 años por un período inferior a 10 años.

Las tasas de interés hipotecarias están bajando

En un entorno en el que las tasas de interés hipotecarias están bajando, la refinanciación puede ofrecer a los propietarios de una vivienda dos beneficios potenciales que tiene la capacidad de ayudar a reducir los costos totales de tu préstamo en el curso del tiempo:

• Reduce tus pagos mensuales a la vez que mantienes el mismo plazo de pago o uno similar al de tu hipoteca original.
• Disminuye tu plazo de pago a la vez que mantienes los mismos pagos o unos similares a los de tu hipoteca original.

Capital establecido en tu hogar

 La refinanciación puede ayudarte a aprovechar el patrimonio de tu hogar. Por ejemplo, la refinanciación por efectivo podría tener sentido si tu casa ha aumentado de valor o tienes un saldo hipotecario bajo, en comparación con el valor actual de tu vivienda, y tienes un alto nivel de endeudamiento de consumo que te gustaría pagar.

Los primeros años de tu hipoteca

 En general, la refinanciación tiene más sentido en los primeros años de tu hipoteca, cuando los pagos son principalmente para cubrir los intereses. En los últimos años de tu hipoteca, cuando comienzas a pagar más principal que intereses, puede ser mejor para ti que conserves el préstamo original. Recuerda que la refinanciación te dará una hipoteca completamente nueva para pagar y te llevará de vuelta al principio del ciclo en el cual estarás pagando mayormente intereses.  

¿Refinanciar o conseguir un préstamo con garantía inmobiliaria? 

Como regla empírica, si has estado haciendo pagos por menos de 10 años en un préstamo a 30 años y las tasas de interés hipotecarias han bajado, podría se beneficioso considerar la refinanciación. Si ya has pagado tu préstamo durante más de 10 años, un préstamo con garantía inmobiliaria podría ser una mejor opción para pagar deudas o convertir en efectivo el patrimonio que tienes en tu hogar.

Fuentes de información:

Banco chase

Hipoteca Gratis

Haber solicitado demasiado capital, que apliquen un diferencial muy alto, estar vinculado a muchos productos o cualquier circunstancia que le haga pensar que tiene una mala hipoteca es motivo para replantear un cambio de hipoteca o una refinanciación de la misma. 

Con los intereses bajos que existían en el periodo entre 2002-2005 los bancos aplicaban unos diferenciales muy altos, fácilmente podían aplicar euribor +1 lo cual situaba el interés en un 3% y no influía negativamente en el crédito ya que era algo fácil de pagar, ahora que los intereses están en el 5,3% ya no hablamos de un 3% de interés sino en una tasa que duplica esta cifra y la cual está encareciendo las hipotecas drásticamente haciendo que miles de familias sean incapaces de hacer frente a sus deudas y a llegar a fin de mes, esto, unido a la situación de crisis que estamos viviendo, en la que miles de personas son despedidas, dificulta aún más la situación; y en estos casos es muy importante tomar decisiones acertadas y rápidas si no se quiere entrar en embargos y perder todo por lo que se ha luchado en los últimos años. 

Con un cambio de hipoteca se puede mejorar todo: cuota, plazo, interés, condiciones. Cambia de banco y mejora tus condiciones, si necesitas liquidez pídela. Con la refinanciación de hipoteca se cambian las condiciones del banco, si se tiene algún retraso o impago se soluciona y se limpia el historial crediticio para que el banco conceda mejores condiciones en la nueva hipoteca que se contrata.

La consolidación de deudas tiene muchas ventajas ya mencionadas en otras ocasiones en el blog [motivos por el que consolidar deudas, refinanciar a tiempo, cinco buenos motivos por el que refinanciar la hipoteca  o cómo decidir con quién contratar la hipoteca o reunificación de deudas].  En este post queremos seguir hablando sobre este producto ya que observamos que hay un gran desconocimiento sobre este producto. 

La consolidación de deudas es un proceso por el que pagar todas las deudas que tiene pendientes con diferentes entidades de crédito resulta más sencillo, ya que se cancelan todas aquellas deudas que posea, y éstas se introducen en el importe de la hipoteca y queda saldada. Lo único que tiene que hacer frente a partir de ahora es la cuota de la hipoteca, un solo pago al mes y además con intereses más bajos que los que ha estado pagando hasta la actualidad por los otros préstamos que contrató en el pasado.  

Una de las ventajas de la consolidación de deudas es la cancelación de la deuda adquirida con la tarjeta de crédito, una deuda que parece que nunca tiene fin y que además cobra intereses demasiados altos, hasta el 25%, y que una vez quitado de en medio, y si el cliente es consciente de la situación de la que acaba de salir y comienza a controlarse en el uso de la misma, puede recuperar la estabilidad económica que se busca con este tipo de operaciones.  

La consolidación de deudas es un producto que debe solucionar problemas y no crearlos, por lo que es vital contratar una empresa con solidez o recomendada por amigos o familiares que ya hayan trabajado con ella. Tome todo el tiempo del mundo para tomar esta decisión, tenga en cuenta que está tomando una decisión importante y que afectará a su economía doméstica, decidir bien con qué empresa gestionarla le dará la llave para solucionar sus problemas o empeorarlos aún más.