Existen todo tipo de razones por las qué es bueno refinanciar. A continuación te explicaremos las razones más comunes y algunos consejos sobre cuestiones que deberías considerar a la hora de pensar en refinanciar tu hipoteca. . 

Refinanciación para disminuir los pagos mensuales

 ¿Quién no quisiera disminuir sus pagos? Sin embargo, lo primero que tiene que plantearse el cliente es si el ahorro mensual de los pagos justifica el costo del préstamo.

 Es decir, si el diferencial y las condiciones nuevas que se le adjudican en el nuevo préstamo le ahorran una cantidad que cubren los gastos repercutidos por la refinanciación y además al cabo de los años le permiten ahorrar dinero, le compensa refinanciar. Asimismo, tendrá que hacer cálculos sobre el importe total que devolverá al banco una vez que finalice el préstamo. Sin embargo, en la vida diaria nos topamos con situaciones que “estropean” este cálculo, ya que es posible que se venda y cambie de casa antes de que finalice la hipoteca.  

Mantener o vender la casa es un tema que repercute directamente en la refinanciación, ya que si se está planteando venderla, es ideal refinanciar la vivienda, ahorrarse dinero todos los meses y además venderla obteniendo posibles beneficios y deshacerse de una hipoteca que incluso refinanciada, a largo plazo no le resulta rentable.  

Asimismo si la idea es quedarse con la casa, la refinanciación hay que estudiarla con más detenimiento porque realmente el nuevo préstamo te afectará durante toda la vida del mismo y es posible que compense a corto plazo pero que a largo plazo se estén pagando más intereses por el aumento de años en el préstamo hipotecario, por ejemplo. Es vital que al hacer una refinanciación se mejoren condiciones y no sólo se alargue el plazo del préstamo.

 Se puede refinanciar para cambiar a una hipoteca fija. Es ideal hacerlo cuando los tipos de interés están bajos, ya que el interés fijado por la entidad será más bajo. Es posible que no interese porque paga un poco más, pero si lo que busca es seguridad en sus pagos y  no quiere volver a pasar lo que ha vivido estos últimos años con las constantes subidas del euribor, esta es posiblemente, el tranquilizante que necesitaba.  

Por otro lado, también se puede refinanciar y cambiar a una hipoteca variable. Si resulta que contrató su hipoteca fija hace poco, cuando los tipos de interés estaban altos y ahora observa que bajan y que estás pagando un precio excesivo por tu hipoteca, cambia la hipoteca a tipo variable para beneficiarte de un interés más bajo.

Hoy se han sucedido eventos bastante relevantes, a continuación ofrecemos un resumen y enlaces para conocer en profundidad dicha noticia.

 El Euribor cerró noviembre con una media del 4,350 por ciento y abaratará las hipotecas que se revisen en diciembre en 36 euros al mes (435 al año), la primera rebaja que se produce desde septiembre de 2005. 

La tasa interanual de inflación en España se redujo en noviembre 1,2 puntos hasta el 2,4 por ciento, el nivel más bajo desde agosto de 2007, debido principalmente al fuerte descenso de precio del crudo y, en menor medida, de los alimentos.

 España continua siendo el país de la UE con una tasa de paro más elevada en octubre (el 12,8% de la población activa), tras registrar el mayor aumento mensual del desempleo (de siete décimas) y acumular también la subida más acusada en los últimos doce meses (de 4,3 puntos).

Hipoteca Gratis, empresa especializada en la intermediación financiera a través de internet, ha implementado portal de financiación, una nueva página web que se plantea como una pieza más dentro de su red de sites que conforman la marca Hipoteca Gratis. Su nuevo site permitirá a particulares y empresas del sector tener un espacio optimizado de encuentro a través de Internet 

Portal de Financiación se ha diseñado con el fin de constituirse como un “canal de refinanciaciones” referente para particulares y empresas de cualquier sector del territorio nacional.

Portal de Financiación está especializado en las refinanciaciones y es por ello que ofrece información ajustada y precisa sobre este producto, muy desconocido por la población española; además de ofrecer consejos y ventajas en la contratación de estos productos.

El site, implementado bajo parámetros de usabilidad y posicionamiento web, pretende facilitar tanto la navegación como la experiencia del usuario que lo visita.

Hipoteca Gratis ha desarrollado una calculadora hipotecaria especializada para calcular las cuotas que resultan al contratar una hipoteca multidivisa pudiendo elegir la moneda extranjera que más le convenga.  Pincha aquí: Calculadora de cuota multidivisa.

El importe medio de las hipotecas constituidas sobre viviendas se situó en Málaga en 157.468 euros en septiembre, el 5,9 por ciento menos (9.878 euros) que en el mismo mes de 2007, según los datos del Instituto Nacional de Estadística.

 El número de viviendas hipotecadas en la provincia se redujo el pasado septiembre un 41 por ciento hasta situarse en 2.433, y el capital prestado para estos préstamos lo hizo un 44 por ciento hasta los 383 millones de euros.

 Para el total de las hipotecas sobre cualquier tipo de finca rústica o urbana, el importe medio se situó en 179.880 euros, un 11,8 por ciento más (19.052 euros) que en septiembre del pasado año.

 El número de fincas hipotecadas en Málaga cayó un 32 por ciento hasta las 3.997, mientras que el capital prestado para todas las hipotecas fue de 718,9 millones, un 24 por ciento menos. 

Andalucía fue la comunidad que registró el mayor número de hipotecas sobre vivienda en septiembre, con 12.054 -una quinta parte de ellas en Málaga-, seguida de Madrid, con 8.553, Cataluña, con 8.541 y la Comunidad Valenciana, 8.272. 

En cuanto al capital prestado para estas hipotecas, la mayor cantidad correspondió también a Andalucía, 1.511,8 millones de euros, de los que Málaga acaparó una cuarta parte.

Fuente: la opinión de málaga

Si estás pensando en abrir una hipoteca multidivisa debes saber más cosas que no siempre te cuenta quien tiene una hipoteca en otra divisa distinta al euro, ni el banco donde las has solicitado, a continuación te contamos detalles que debes tener claro para conocer cómo puede afectar a tu bolsillo la contratación de tu hipoteca en otra divisa:

 a) las hipotecas en divisas son mucho más caras
Aunque se piensa que el banco gana menos con estas hipotecas es falso. El diferencial -lo que realmente gana el banco- que suele cobrar por estos productos es muy superior al que se ofrecen en las hipotecas comunes. Así, es difícil encontrar una hipoteca con un diferencial sobre el libor inferior al 0,8% y a veces será superior al 1%.

b) el banco no siempre te va a asesorar correctamente
La persona de la sucursal no siempre conoce bien el funcionamiento de este producto y no servirá de freno a las personas para las que este producto es muy poco recomendable. lo más que hará será advertirte de que son arriesgadas y punto, allá tú. Luego pueden llegar los lamentos y el “a mi nadie me advirtió de que esto podía pasar”.

c) su apertura tiene un elevado coste
Si decides hipotecarte en multidivisas no podrás subrogarte en la hipoteca del vendedor y deberás escriturarla como una nueva, con todos los gastos que esto conlleva. Además, suelen tener una comisión de apertura añadida.

d) muchas y variopintas comisiones
Otra parte por la que el banco suele pasar de puntillas es el tema de las comisiones por cambio de divisas y su redondeo. Cada vez que tengas que pagar la mensualidad de la hipoteca tendrás que abonar una comisión del 0,2% aproximadamente de la cuota y como suele ser una cantidad baja, normalmente suelen redondearla a 3 euros lo que supone un alza del 200% o 300% durante 20 o 30 años.

e) cambiar de moneda no es tan fácil como parece
Aunque el banco te dirá que te puedes cambiar de moneda (incluso volver al euro) “siempre que quieras” esto no es del todo cierto. En el mejor de los casos podrás hacerlo una vez al mes previo pago de una comisión que suele rondar el 0,25%. el peligro es que al sólo poder hacerlo una vez al mes, normalmente a finales, puedes encontrarte con la desesperante situación de ver cómo el euro se desploma contra la moneda que tienes la hipoteca y no poder hacer nada hasta final de mes. Una vez llegada esa fecha el daño puede estar hecho y aunque te cambies de moneda ya habrás visto aumentar tu deuda en el porcentaje que haya caído el euro.

f) la pérdida inicial
Al abrir una hipoteca tienes de entrada una pérdida inicial, que se produce porque al precio al que tú abres la hipoteca no se corresponde con el que sueles ver por las pantallas. Como en las oficinas de cambio de moneda de los aeropuertos hay un precio de compra y de venta diferente del oficial porque incorpora la comisión del intermediario. Así, nada más abrir la hipoteca deberás aproximadamente un 1% más al banco de lo que pediste por la hipoteca.

g) la cláusula de compensación
De esta cláusula no te enteras prácticamente hasta que estás delante del notario al ir a firmar la hipoteca – con suerte- o incluso la pasas por alto si no lees con detenimiento las escrituras. Sin embargo, su existencia ahora trae de cabeza a los hipotecados en divisas por la caída del euro: se trata de una cláusula que dice que si tu deuda sube un 10 o 20% por el movimiento de divisas y sobrepasa el valor de tasación de tu casa, la entidad puede exigirte que tomes medidas que pueden ir desde obligarte a cambiar de moneda (para que no pierdas más pero consolidando toda la pérdida) hasta que pongas garantías adicionales o dinero en efectivo que cubra esa diferencia¿Por qué existe esta cláusula? si dejas de pagar la hipoteca, el valor de la casa sería inferior a tu deuda y el banco no tiene asegurado su cobro. En el instante en el que el banco te solicite esto puede que no tengas ese dinero en efectivo y empezarían los problemas. Aún son pocos los que aplican esta cláusula pero no quiere decir que no puedan hacerlo en el futuro.

h) si tienes que vender tu casa igual no cubres la hipoteca con la ganancia

Si por cualquier circunstancia tienes que vender tu casa de forma rápida el cambio de la divisa de tu hipoteca en ese momento puede no serte favorable y es posible que al cancelar la hipoteca con el dinero obtenido de la venta debas al banco más dinero que cuando abriste la hipoteca.

Puedes encontrar esta y más información en: Idealista

El Euríbor, índice de referencia de la mayoría de las hipotecas en España, se situa  en el 4,077%, con lo que acumula 32 días consecutivos de descensos y consolida la tasa mensual por debajo del 4,5%, concretamente en el 4,439%. A falta de cuatro días para que termine el mes, el Euríbor diario marcó hoy la tasa más baja desde el 8 de marzo de 2007, cuando alcanzó el 4,065%, mientras que la media mensual se coloca en niveles que no registraba desde febrero, cuando se estableció en el 4,349%. 

El Euríbor se aproxima paulatinamente a los tipos oficiales de interés, que tras el último descenso se sitúan en el 3,25%. Además, el mercado da por descontado que el precio oficial del dinero bajará el próximo mes de diciembre entre un cuarto y medio punto. 

El Euríbor a tres meses, la tasa que utilizan los bancos para realizar sus operaciones, también descendió hoy hasta el 3,970%, frente a la tasa anterior del 4,021%.

Fuente: finanzas

El diferencial hipotecario es el porcentaje que la entidad que gestiona el préstamo hipotecario aplica a la hipoteca. El tipo de interés aplicado suele ser el índice de referencia elegido más ese diferencial.

El diferencial suele oscilar según las circunstancias del cliente, tanto personales como económicas. Así, es posible la negociación de este diferencial ya que cuanto más bajo sea, menor será el tipo de interés a pagar. Aspectos como el tipo de contrato, el sueldo, el importe del préstamo suele influir en el riesgo del cliente y por tanto en el diferencial.

Asimismo, las entidades financieras suelen ofrecer productos financieros o ciertas vinculaciones cuya contratación suele reducir el diferencial aplicado: las principales vinculaciones que ofrece el banco son: domiciliación de nómina, de recibos, seguro de hogar, plan de pensiones, tarjeta de crédito.

Es importante recordar que en la contratación de un préstamo hipotecario lo único que tiene obligación el cliente de contratar es el seguro de hogar, y éste no tiene que ser contratado con la entidad financiera con la que se gestiona el préstamo.

 más infomación en  hipocaja

Los préstamos hipotecarios de nueva contratación no notarán la bajada de los tipos de interés porque los bancos están subiendo el diferencial para mantener sus ingresos, según la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU), que pidió a las entidades financieras que “aporten su granito de arena y no ahoguen aún más a los prestatarios”.

 La portavoz de la OCU, Ileana Izverniceanu, valoró, en declaraciones a Europa Press, que el Banco Central Europeo (BCE) haya recortado los tipos de interés de la zona euro hasta el 3,25%, lo que, en su opinión, constituye un “balón de oxígeno para la endeudada economía doméstica”.

 Según afirmó, la bajada no se repercutirá “ahora mismo” en las hipotecas ya contratadas, pero cuando se realicen las próximas revisiones dentro de unos meses contribuirá a elevar la confianza del consumidor y a dinamizar la economía. 

Como elemento negativo, Izverniceanu lamentó que los consumidores que vayan a contratar ahora un préstamo hipotecario pagarán más mensualidad, porque, pese a que el Euríbor esté a la baja, el diferencial está subiendo.  

La OCU rechazó esta política de las entidades bancarias, que “no es acertada” en la coyuntura económica actual, y recalcó que “la crisis no sólo tiene que soportarse por el prestatario, sino también por el prestamista”.

Fuente: europa press

Hola, he comprado un piso sobre plano. La empresa ha presentado concurso de acredores. No se ha iniciado la construcción y en teoria deberian entregar los pisos en marzo de 2009. Vivimos de alquiler y pagamos la letra mensual de la compra sobre plano. Es dechir ahorcados como hipotecariaos pero sin piso. ¿que podemos hacer?
Gracias por su ayuda.

 Respuesta

 Te respondo con lo que he leído, no creo que te resuelva la vida, pero también te animo a que te informaras legalmente porque como te comento no estoy especializada en el tema.  

En primer lugar, y muy a pesar de las familias afectadas, hay que seguir pagando las letras y pagos a la promotora, en caso contrarío la empresa entendería que incumples el contrato y lo rescindiría unilateralmente, provocando que te quedes sin piso y sin dinero. 

Una vez que ellos no incumplen con su parte, que es entregarte el piso en marzo de 2.009 tú puedes comenzar los trámites para que te devuelvan las cantidades aportadas más un interés de un 4 o 5% no sé exactamente la cantidad, pero si es obligatorio que te devuelvan el interés generado. 

Finalmente, y depende de lo que se haya incluido en el contrato de compraventa, existe una cláusula, debe estar incluida, hay promotores que lo hacen, otros que no, clientes que lo exigen, etc. en fin, si se estableció la cláusula sobre gastos ocasionados por incumplimiento del contrato sobre alquiler por ej. te tendrían que pagar las mensualidades de alquiler ocasionadas por no haberte entregado la vivienda; ya que estás pagando el alquiler de una vivienda en la que no deberías estar viviendo si la promotora te hubiera entregado la vivienda a tiempo. Reitero en que revises el contrato y te informes correctamente porque lo que te comento son cosas que he leído y no sé qué veracidad tienen las mismas.  

A nivel personal y para animarte un poco te diría que puedes aprovechar esta “oportunidad” es posible que compraras el piso a un precio inflado por la burbuja inmobiliaria. Ahora que los precios se están regularizando y bajando podrías tener la oportunidad de encontrar un piso con las mismas características más barato o al mismo precio y con más dormitorios, metros, etc.  

En fin, espero que tu situación se resuelva de la forma más favorable para ti, que eres la más perjudicada.  Un saludo,

Actualización

saco del blog de dinero experto más información sobre los derechos del cliente ante la presentación de concurso de acreedores por la promotora:

Aunque se tiende a pensar que el promotor es quien tiene ‘la sartén por el mango’, los compradores de este tipo de vivienda tienen una serie de derechos que pueden hacer valer si se producen retrasos o si se paraliza la obra de forma indefinida. El primero y más evidente es exigir el dinero depositado hasta la fecha más intereses. Para eso el primer paso es revisar la documentación firmada con la promotora, que debería incluir el contrato de arras que certifica la entrega adelantada para reservar el piso, el contrato de compraventa y los justificantes de pago. También suele ayudar el contar con los planos de la casa y otros datos sobre la futura vivienda. Estos documentos y no otros son los que tienen validez legal para determinar los plazos de entrega y características de la casa. Además, en el mejor de los casos es posible que incluso aparezca reflejado la indemnización en caso de retraso. De todas formas, el cliente siempre tiene derecho a exigir una contraprestación por los gastos que le puedan haber originado la demora e incumplimiento de contrato por parte del promotor. 

En cualquier caso, hay que recordar que la promotora debe constituir un aval con las cantidades que le van entregando los clientes y que sólo podrán destinarse a la construcción de la nueva vivienda. Este aval es la garantía de que el usuario recuperará su dinero. De hecho, el comprador podrá rescindir el contrato y ejecutar el aval, al que además se sumará un 6% en concepto de intereses siempre que la vivienda no vaya a construirse en el plazo establecido o este ya haya sido superado.

 

Aunque lo normal es que el comprador disponga de una copia, en los justificantes de pago que reciba debe aparecer el nombre de la entidad financiera, que suele coincidir con la que tiene depositado el aval.