No han cerrado el grifo, están racionalizando las hipotecas

El que diga que no es posible encontrar un crédito hipotecario, que los bancos han cerrado el grifo o que no hay diversidad de hipotecas, se equivoca. Las condiciones se han endurecido de manera importante, aunque, más bien, deberíamos de hablar de una racionalización de las hipotecas, después de varios años de «manga ancha» en la que casi todo era permitido. 

Quienes ahora se dispongan a buscar un préstamo inmobiliario, porque se hayan embarcado en la aventura de adquirir un piso, o porque lo compraran hace unos meses y la entrega es inminente, no tienen por qué temblar de miedo. Hay opciones para todos los gustos e hipotecas que se adaptan a cada necesidad, aunque con trabas. 

En las épocas de bonanza por la que ha pasado el sector inmobiliario en España, las promotoras estaban seguras de que el precio de compra-venta (el que se establece en el primer contrato, cuando todavía no está realizada la obra) se iba a revalorizar. Los bancos, por recomendación del Banco de España, exigían que el importe de la hipoteca no superara el 80 por ciento del valor de tasación del inmueble. 

Había dos posibilidades: o que el valor de tasación fuera bastante superior al de compra-venta, y por tanto, no se superara ese 80 por ciento, o que, efectivamente, sí se superara. En este segundo caso, numerosas entidades no ponían problemas a la hora de conceder la financiación. 

Ahora, esto ya no es así. Los comités de riesgos de las entidades no admiten una financiación superior al 80 por ciento. Aunque existen algunos casos excepcionales. Para poder acogerse a la hipoteca, entidades como Caja Madrid sí que conceden más del 80 por ciento, aunque con una distinción: el diferencial que aplican no es el inicialmente ofertado (en la Hipoteca Joven, un 0,37), sino mucho mayor (Euribor más 0,59). También en BBK ofrecen la posibilidad de financiar hasta el 95 por ciento de tasación, aunque, en vez de aplicar un diferencial de 0,25 puntos, lo hacen de 0,40. En otros casos, como en la Caja del Mediterráneo (CAM), no se aplica un diferencial mayor del ofertado, sino que se obliga al cliente a contratar un seguro por el importe que suponga la diferencia entre el 80 por ciento de tasación y lo que realmente pida que se sobrepase de ese porcentaje. En esta entidad, ofrecen la posiblidad de incluir en el préstamo este seguro por esa diferencia de más. Otra vía, aunque ya no es tan recomendable desde un punto de vista financiero, es solicitar un préstamo personal por el importe que necesite para no superar el 80 por ciento, aunque, en este caso, el banco tendrá en cuenta que usted pagará dos cuotas mensuales: la de la hipoteca y la del crédito solicitado al mismo tiempo. 

Menos de la mitad del salario

 En este punto se encuentra otro de los grandes problemas que se le plantea a quienes solicitan durante estas semanas una hipoteca. Los bancos se han vuelto muy rígidos –o han vuelto a ser tan rígidos como lo eran antes de la época de vacas gordas– a la hora de conceder un préstamo a una familia que vaya a destinar a su hipoteca más del 40 por ciento de sus ingresos mensuales. 

En este caso, sí que no hay alternativa posible. Incluso algunas entidades, como Caja Madrid, ya estiman que superar el 36 por ciento o 37 por ciento es algo excesivo. Con el Euribor al alza, el importe de la cuota hipotecaria se incrementa, y la solución ante este problema ya no pasa por presentar avalistas, como antes.

 Los bancos tienen claro que deben ser los titulares de la hipoteca quienes hagan frente a los pagos de las letras, y ante ello, una de las posibles soluciones es incorporar a más titulares en la hipoteca (padres, familiares…). En este caso, se cuenta con un factor negativo: la deducción del IRPF por adquisición de vivienda deberá ser proporcional a quienes se integren en la hipoteca y, por tanto, no será en su totalidad para el verdadero titular.

 Situación personal

 Aunque haya superado las dos trabas anteriores, no todo está listo para que una determinada entidad le conceda su hipoteca. Llega entonces el momento de demostrar su situación personal, laboral y financiera. 

Desde un punto de vista laboral, olvídese de solicitar una hipoteca si ninguno de los miembros de la unidad familiar tienen un contrato indefinido. Y más aún, a los comités de riesgo ya no les basta con que sea indefinido, sino que, además, debe haber sido firmado con algunos meses de anterioridad.

 Para comprobar estos datos, vaya preparando numerosa documentación: vida laboral, que se la mandan a casa desde la Seguridad Social (www.seg-social.es), un certificado de haberes de su empresa (en la que aparezcan sus datos como empleado, con tiempo trabajado, categoría laboral, salario bruto, etc.), fotocopias de las seis últimas nóminas, incluidas las pagas extra –si las hay–, fotocopia del contrato de trabajo… 

Desde un punto de vista financiero, también deberá mostrar su solvencia económica. Para ello, el banco le pedirá que demuestre cómo se comporta con su actual entidad, a través de los movimientos de los tres o cuatro últimos meses de su actual cuenta bancaria. El objetivo del comité de riesgos es comprobar si ha tenido descubiertos, qué tipo de movimientos y transferencias realiza, etcétera.

 Se trata de negociar 

Aunque la rigidez se ha instalado en los bancos, todavía tiene margen de maniobra a la hora de «presionar» en su sucursal para que le concedan una hipoteca. Por ejemplo, si tiene un dinero ahorrado, proponga contratar un depósito a plazo fijo –con la situación de la renta variable, hay productos a fijo que ya se revalorizan por encima de la inflación–. 

Otra opción es adelantar la vinculación con una determinada entidad antes de que firme la constitución de la hipoteca. Habitualmente, bancos y cajas exigen la contratación de ciertos productos (tarjetas, domiciliación de recibos y nóminas, planes de pensiones, fondos de inversión…) para acogerse a un diferencial atractivo. Lo que puede hacer es comenzar a contratar esos productos, sin necesidad de esperar a la firma oficial de la hipoteca, para que el banco compruebe cuál es su comportamiento con las entidades y que está dispuesto a contratar el préstamo con ellos. 

Son tiempos duros para contratar una hipoteca, pero todavía es posible. A pesar del aumento de los diferenciales y de la nuevas exigencias, un cliente medio bancario podrá acceder a una financiación algo complicada, en principio, pero que se debería ir relajando con el paso de los años. 

Primero fijo, luego variable

 Por otra parte, el alza del Euribor –el indicador con el que se fijan las cuotas de la mayor parte de las hipotecas– está provocando la aparición de novedosos productos de financiación, hasta ahora completamente desconocidos. Cuando los tipos de interés se encuentran al alza, como en esta época, vuelven a surgir dudas sobre la conveniencia de una hipoteca a tipo fijo.

 Este tipo de productos puede resultar atractivo para determinados clientes bancarios, aunque los plazos siguen siendo muy cortos (como máximo, 15 años, con alguna excepción), y por tanto, la cuota mensual se encarece considerablemente. Además, para una hipoteca a 30 o 40 años, es muy arriesgado porque los tipos de interés pueden sufrir numerosas modificaciones durante ese periodo. 

Una posible solución es combinar tipos de interés fijo y variable. Por ejemplo, la entidad Agencia Negociadora ha lanzado una hipoteca que mantiene un tipo fijo (5,49 por ciento) durante los cuatro primeros años de vida del préstamo, y luego, una cuota variable de euríbor más 0,43 puntos. Este novedoso producto es válido tanto para quienes adquieran su primera vivienda, como para quienes deseen refinanciar las condiciones que tienen con su actual banco. El límite es de 40 años y el importe del préstamo no debe superar el 80 por ciento del valor de tasación del inmueble.

Fuente: abc