El préstamo hipotecario es en sí un contrato principal, el préstamo, acompañado de una de las garantías posibles: la vivienda.

Aunque la idea común al pensar en un préstamo es el de considerar como prestamista a una entidad de crédito, ya sea un banco o una caja de ahorros, lo cierto es que prestamista puede serlo cualquier persona, física o jurídica, se dedique habitualmente a ello o no. Pero en este fascículo nos referimos fundamentalmente a los préstamos concedidos por esas entidades de crédito.

El préstamo como contrato aparece regulado:

• En el Código Civil (arts. 1740 y ss.), que distingue entre el préstamo de uso o comodato (en que una de las partes entrega a la otra una cosa no fungible para que la use por cierto tiempo y la devuelva) y el mutuo o simple préstamo (en que el objeto prestado es dinero u otra cosa fungible de manera que la obligación del que recibe es devolver otro tanto de la misma especie y calidad).

• Y en el Código de Comercio, que partiendo del simple préstamo establece los dos requisitos que debe reunir para ser calificado como mercantil (art. 311): primero, que uno de los contratantes sea comerciante; y segundo, que las cosas prestadas se destinen al comercio.

Esta dualidad de regulación ha provocado un vivo debate sobre qué préstamos deben incluirse en una u otra categoría y sobre si tiene o no virtualidad esta duplicidad de regulación. Para complicar aún más el asunto, el Tribunal Supremo, en sentencia de 9 de mayo de 1944, sostuvo la tesis de que todos los préstamos bancarios son mercantiles aunque el destino del dinero no sea el comercio (y, por tanto, incumpliendo el segundo de los requisitos), dado que los contratos bancarios están incluidos en el Código de Comercio. En la práctica dicha tesis se ha extendido incluso a los préstamos concedidos por otras entidades, como las cajas de ahorros o las cooperativas de crédito, que no pueden incluirse en un sentido propio dentro de las entidades bancarias y cuya actividad no es estrictamente bancaria.

En el fondo, la discusión carece de mayor importancia, dado que la regulación de ambos Códigos es similar y que, en los préstamos obtenidos por los consumidores, la protección que a éstos proporcionan las leyes especiales es muy superior a la que pudiera resultar cualquiera que sea la solución adoptada.

Es, por tanto, el préstamo, un contrato en que una de las partes (prestamista) entrega a otra (prestatario) una cosa (por ejemplo, una cantidad de dinero) con la obligación de restituirlo pasado un plazo.

Fuente de información: Notariado

A pesar de la crisis, los clientes de los bancos se mantienen fieles, según un estudio realizado por GfK entre las instituciones privadas alemanas. Sólo el 16% de los clientes ha retirado sus ahorros o cambiado sus planes financieros.  

El 91% de los encuestados que ha realizado cambios en sus finanzas se ha mantenido en la misma institución; la mayoría de los clientes que han cambiado de institución han abandonado sus bancos para llevar su dinero a cajas de ahorros.

Las instituciones públicas disfrutan de una gran confianza por parte de los consumidores. El 69% de los encuestados afirma que su dinero está seguro; en el caso de los clientes de cajas de ahorros, este índice se eleva al 76%. Los bancos que están experimentando más problemas son los bancos directos (bancos en línea). Sólo el 36% de los clientes de ING en Alemania (ING-Diba) considera que su dinero está seguro en esa institución.  

El estudio ha sido realizado por el área de investigación en instituciones financieras de GfK. Para realizar el estudio se ha encuestado a 1.024 individuos.

Fuente: marketing directo 

Cuando se comparan las diferentes ofertas hipotecarias que nos han realizado los respectivos bancos que hemos visitado, es importante comprarar todo lo relacionado con el préstamo hipotecario y no sólo los tipos de interés. La mayoría de la gente se cree que eligiendo el préstamo con mejor tasa de interés está contratando la mejor hipoteca, sin embargo no siempre resulta ser así.

*Una nota aclaratoria es que, habitualmente los bancos no ofrecen ningún tipo de documentación al solicitante, es este el que tiene que apuntar todos los datos que le explican sobre la hipoteca. Sin embargo, los bancos están obligados a entregarle publicidad o algún folleto explicativo sobre el producto que está contratando. La solicitud de lo mismo y tanto la insistencia por parte del solicitante como la “amabilidad” por parte del banco ya depende de cada uno.  

La mejor manera de comparar ofertas de hipotecas es a través del TAE, tasa anual equivalente. Otros factores a estudiar son las comisiones, la comisión de apertura, la comisión de amortización parcial y total y la comisión de cancelación de hipoteca. El plazo es determinante, deberá calcular el coste total de la hipoteca: capital más intereses, que va a pagar en total transcurrido el plazo contratado. 

Finalmente evalúe las vinculaciones que requiere la entidad, aquí detallamos las más habituales:

• Domiciliar la nómina, no supone ningún coste para el cliente.

• Domiciliar tres recibos tampoco le supondrá ningún esfuerzo.

• Contratar el seguro de hogar, no es obligatorio hacerlo con la entidad financiera, aunque sí hay que hacerla beneficiara del mismo.

• Contratar un plan de pensiones, si ya tiene uno, en lugar de contratar uno nuevo se puede traspasar a la entidad financiera en cuestión, si no es así, evalúe también el coste mensual del mismo.

• Contratar un seguro de vida, este es uno de los puntos a estudiar y conocer el gasto que le supondrá y durante qué plazo, así como los beneficios que le reporta.

• Mantener un saldo medio en la cuenta: no supone ningún esfuerzo si se olvida de esa cantidad y no la usa para nada. Lo ideal es ahorrar el dinero que se pide como saldo y mantenerlo en cuenta. En ocasiones se abre una cuenta para la hipoteca y se mantiene otra de ahorros, una solución para que esta vinculación no le afecte negativamente es introducir el saldo que solicitan y todos los meses ingresar la cuota de la hipoteca para que el banco lo retire.

• Contratar tarjeta de crédito, esta vinculación tiene dos modos: contratar la tarjeta de crédito o contratar la tarjeta y hacer un uso mínimo de tal cantidad.

La primera opción es mejor y más aún si no se hace uso de ella, ya que sólo se tendría que conocer el gasto de mantenimiento y el coste que le supondrá. Si pretende usarla, deberá preguntar por el interés, y conocer qué cuota puede afrontar para hacer números sobre el importe del que puede hacer uso sin entrar en apuros.

El uso mínimo de la tarjeta es un tema más peliagudo, es cierto que si la dedicamos para hacer la compra en el supermercado, es posible que lleguemos fácilmente a esa cantidad, por ej. si el importe mínimo a consumir son 3.000€ gastando 250€ cada mes se llega al importe. Aunque tendrá que hacer cálculos sobre la cuota que establece, cuantos son los intereses y realizar cálculos a largo plazo. Si pone una cuota de 250€ todos los meses para pagar la tarjeta de crédito, aún se le quedarán pendiente los intereses mes tras mes.

Con toda esta información, sume y haga cuentas sobre qué coste mensual tendrá el total de su hipoteca, es decir, la cuota+cuotas de seguros, planes de pensiones, etc+cuotas de tarjeta u otros. Así tendrá una visión más real de la oferta que le está ofreciendo cada banco y a qué precio [pasa el bolsillo del cliente, claro].