Esta pregunta se la hacen miles de personas en toda España y otras cientos nos lo preguntan diariamente a los asesores de Hipoteca Gratis. Via soitu, a continuación se detalla detenidamente la respuesta.
Al firmar una hipoteca se establece una cifra máxima de intereses de demora, que es la cantidad porcentual que se va a aplicar cuando la hipoteca no se paga a tiempo. Suele ser un importe alto, cercano al 20%. En el caso de que se retrase un pago, el contador empieza a correr. Y el banco empieza a advertir tanto al deudor como al avalista, si lo hay, a través de notificaciones que reclaman el cobro de la cuota. Desde el primer día que no se abona una cuota, el banco puede acudir al juez para solicitar el embargo de los bienes que salden la deuda. Aunque esto no suele ocurrir, porque se intenta renegociar la hipoteca con el cliente. Si no se paga la segunda cuota, se sigue el mismo procedimiento, y hasta la tercera cuota (90 días), el cliente no entra en mora.
El Banco de España, a través de la Central de Información de Riesgos, hace un seguimiento de todo lo que ocurre en las entidades financieras. Siun banco tiene clientes morosos, debe realizar una provisión de fondos, es decir, debe apartar de sus activos un dinero equivalente a lo que le deben. Este dinero no se reflejará en la cuenta de resultados, por lo que a las entidades financieras no les interesa llegar a este punto. En cualquier caso, una vez aquí, el banco puede acudir al juzgado para solicitar la ejecución del inmueble -todo este proceso está regulado en la Ley de Enjuiciamiento Civil de enero de 2000- y debe, por acta notarial con 10 días de antelación, ponerlo en conocimiento del deudor.
Los bancos no son inmobiliarias. No tienen ningún interés en comprar y vender pisos, por eso, antes de demandar a un cliente agotan todas las vías de negociación posibles y sólo se busca la ejecución del bien cuando, según explican algunas entidades bancarias, no hay interlocución posible con el deudor. Esto sucede muy pocas veces -de hecho, el 2007 cerró con un 0,717% de morosidad-, ya que los bancos van a buscar por todos los medios no tener que ejecutar el bien. Lo cierto es que ampliar la hipoteca -que ahora puede hacerse sin costes gracias a un acuerdo entre Gobierno y entidades financieras- e incluso permitir unos meses de carencia -sin pagar- son prácticas habituales de los bancos y cajas.En el caso de que sea imposible llegar a un acuerdo con el cliente, el banco podrá acudir al procedimiento hipotecario, que finaliza con la subasta de la vivienda, aunque las entidades financieras pueden tratar de hacerse con el dinero acudiendo a otros procedimientos judiciales.
El inmueble saldrá a subasta por el valor que resulte de deducir de su tasación el importe de todas las cargas. Para participar en la subasta hay que depositar antes el 30% del precio. Si en este procedimiento la vivienda no se adjudica a ningún postor, pasa a pertenecer a la entidad financiera que concedió el préstamo.
Al firmar la hipoteca y según el Código Civil -art. 1.911- uno responde ante el banco con todos los bienes presentes y futuros, de modo que si subastados los bienes no se cubre el crédito, el banco continuará adelante para resarcirse de la deuda mediante otras medidas ejecutivas como, por ejemplo, el embargo de saldos de cuentas corrientes, retención del salario… La ejecución proseguirá hasta saldar la deuda, embargando incluso la propiedad del avalista que se tomó como garantía. Pero el préstamo hipotecario no será lo único a pagar: las costas del procedimiento y los intereses de demora -que se mantienen durante todo el proceso- le añaden un pellizco al montante de la hipoteca. Aún así el banco no puede ‘enriquecerse’ con esta operación. Si vende el inmueble por más dinero de lo que le debe el cliente -contando intereses y costas- debe devolver el sobrante.
El proceso entre que se denuncia al cliente y el juez aprueba la ejecución es, en estos momentos, al menos en Madrid, de cerca de 24 meses. En ese tiempo, el deudor puede seguir viviendo en la casa hasta que se aprueba el remate (que determina quién se queda con el inmueble). Una vez adjudicada la vivienda al banco o al comprador en subasta, el deudor debe abandonar la casa, aunque si es vivienda habitual, se tiene un mes para desalojar, que se puede prorrogar otro mes más si hay causa justificada.
En definitiva, que está todo atado y bien atado, y que si a los bancos no les interesa embargar los bienes, menos interesa al cliente dejar de pagar la hipoteca, ya que lo acabará haciendo. Y con creces.
